Depuis la recherche du foncier jusqu’à la livraison des logements, toute opération de construction neuve obéit à un processus très organisé. Au-delà des contraintes techniques et administratives, l’équilibre financier de l’opération demeure la priorité.

Choix des implantations géographiques, mobilisation du foncier, définition du programme, le montage d’une opération repose sur la conjugaison du savoir-faire technique et financier de la SIP et sur l’appui de l’élu. C’est donc une relation partenariale privilégiée fondée sur un dialogue permanent qui doit animer chacune des étapes de travail en commun.

Les différentes étapes du montage d’une opération
- Le foncier est à l’origine de toute étape de construction neuve. La SIP rencontre actuellement des difficultés pour trouver des opportunités foncières à des prix abordables. Un coût de foncier trop élevé hypothèque en effet l’équilibre d’une opération.
- Face à un terrain opportun pour la qualité de son emplacement et l’adéquation de la demande, la SIP réalise une étude d’opportunité (pré-étude technique et financière destinée à vérifier la faisabilité d’une opération)
- Le projet est soumis à l’approbation du Comité d’Engagement de la SIP qui s’assure de l’adéquation entre la conception de l’opération et son équilibre financier. Il est ensuite présenté aux élus. Après validation, le projet est soumis à l’approbation du Conseil d’Administration de la SIP.
- Un dossier complet est adressé à la collectivité délégataire ou à la DDE pour l’obtention d’une décision d’agrément. L’une ou l’autre valide les données techniques et l’opportunité de construire des logements sur le site retenu. Son accord vaut également validation du montage financier.
- La décision d’agrément ouvre droit à des financements spécifiques : les prêts PLUS, PLA-I, PLS. L’agrément donne également accès à un système de subventions et de TVA à taux réduit.
- LA SIP prépare ensuite les dossiers de consultations des entreprises et lancent les appels d’offre. Les marchés sont notifiés aux entreprises retenues, une fois la sélection effectuée.
- La SIP assure le suivi technique, via le maître d’œuvre, administratif et budgétaire de l’opération.


A quoi correspond le loyer d’équilibre ?
La notion de loyer d’équilibre permet d’évaluer la faisabilité d’une opération. Elle détermine l’agrément financier accordé par la collectivité délégataire ou la DDE. Le loyer d’équilibre doit être inférieur ou égal au plafond réglementaire prévu pour chaque financement (PLUS, PLA-I, PLS). Dans le même temps, il doit permettre à la SIP de couvrir les dépenses courantes, les charges d’entretien, les remboursements d’emprunts et le renouvellement du patrimoine. De plus, son calcul doit intégrer l’évolution de différents paramètres (inflation, taux du livret A, loyers, frais de gestion) sur le très long terme. Les remboursements d’emprunt PLUS s’étendent en effet sur 35 ans, voire 50 ans pour la partie foncière.

Quelles sont les différentes sources de financement ?
Le financement du logement social associe subventions directes, aides fiscales et prêts. Ainsi, le PLUS (prêt locatif à usage social), principal financement du logement locatif social, associe les aides suivantes :
- un taux de TVA à 5.5% au lieu de 19.6%. Ce taux s’applique à l’acquisition de terrains comme à la construction de logements.
- Une subvention de l’Etat dont le taux est de 2.5% maximum pour les logements neufs et dans certains cas exceptionnels de 4.6%. Si le coût du terrain est élevé, une subvention pour surcharge foncière peut éventuellement être accordée.
- Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 25 ans.
A ces modalités de financement, s’ajoute l’accès à un prêt de la caisse des dépôts financé par le livret A. Son taux est calculé sur la base de la rémunération servie aux épargnants.
La SIP peut également faire appel aux prêts et subventions du 1% logement.
Les collectivités locales accompagnent généralement ces opérations sous forme de subventions ou d’apports fonciers, en plus de leur garantie aux prêts Caisse des dépôts. Les fonds propres de la SIP permettent de boucler le plan de financement.