Le montage d'une opération

Au-delà des contraintes techniques et administratives, l’équilibre financier de l’opération demeure la priorité. Depuis la recherche du foncier jusqu’à la livraison des logements, toute opération de construction neuve obéit à un processus très organisé.

Choix des implantations géographiques, mobilisation du foncier, définition du programme, le montage d’une opération repose sur la conjugaison du savoir-faire technique et financier de la SIP et de l’appui des collectivités. C’est donc une relation partenariale privilégiée fondée sur un dialogue permanent qui doit animer chacune des étapes de travail en commun.

Les différentes étapes du montage d’une opération

Face à un terrain opportun pour la qualité de son emplacement et l’adéquation de la demande, la SIP réalise une étude d’opportunité (pré-étude technique et financière destinée à vérifier la faisabilité ‘une opération)

Le projet est soumis à l’approbation du Comité d’Investissement de la SIP qui s’assure de l’adéquation entre la conception de l’opération et son équilibre financier. Il est ensuite présenté aux élus. Après validation, le projet est soumis à l’approbation du Conseil d’Administration de la SIP.

Un dossier complet est adressé à la collectivité délégataire ou à la DDE pour l’obtention d’une décision d’agrément. L’une ou l’autre valide les données techniques et l’opportunité de construire des logements sur le site retenu. Son accord vaut également validation du montage financier.

La décision d’agrément ouvre droit à des financements spécifiques : les prêts PLUS, PLA-I, PLS. L’agrément donne également accès à un système de subventions et de TVA à taux réduit.

La SIP prépare ensuite les dossiers de consultations des entreprise et lancent les appels d’offre. Les marchés sont notifiés aux entreprises retenues, une fois la sélection effectuée.

La SIP assure le suivi technique, via le maître d’œuvre, administratif et budgétaire de l’opération.

Quelles sont les différentes sources de financement ?

Le financement du logement social associe des subventions de l'Etat à raison de 2700€ par logement en zone 2 (1000€ en  zone 3) à condition que 30% minimum des logements soient financés en PLAI (et le reste en PLUS). Ces subventions sont valables uniquement pour les logements neufs.

D'autres aides existent :

• Un taux de TVA à 5,5% au lieu de 20%. Ce taux s’applique que pour les logements neufs. L’application des taux de TVA pour les réhabilitations est plus complexe (5.5%, 10% ou 20% en fonction de la nature des travaux).
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) seulement pour les constructions neuves. Une exonération peut être obtenue en réhabilitation dans le cas de travaux très spécifiques.

A ces modalités de financement, s’ajoute l’accès à un prêt de la caisse des dépôts financé par le livret A. Son taux est calculé sur la base de la rémunération servie aux épargnants.

La SIP peut également faire appel aux prêts et subventions du 1% logement.

Les collectivités locales accompagnent généralement ces opérations sous forme de subventions ou d’apports fonciers, en plus de leur garantie aux prêts Caisse des dépôts. Les fonds propres de la SIP permettent de boucler le plan de financement.